Le Grand Paris et son impact sur les prix des terrains à bâtir en Île-de-France

Le projet Grand Paris n’est pas un concept nouveau. Au XIX^e siècle, Napoléon Bonaparte prévoyait d’agrandir la capitale en y intégrant ses communes voisines. L’idée consistait à rapprocher Paris de sa banlieue en créant de nouvelles voies partant de la ville.

Plusieurs années plus tard, en janvier 2016, la Métropole de Grand Paris a été finalement lancée, incluant des constructions neuves et la rénovation de villes et de quartiers. L’Île-de-France et ses périphéries prennent une nouvelle apparence et subissent désormais l’influence de la capitale. Tout ce changement suscite l’attrait et engendre des impacts sur le marché de l’immobilier, créant ainsi la hausse du prix des terrains à bâtir.

Le Grand Paris, de quoi s’agit-il ?

Délimiter la métropole de Grand Paris

La notion de Grand Paris crée parfois la confusion si l’on associe tout sous un seul nom. Afin d’éviter ce problème, il convient alors de bien distinguer la Société de Grand Paris, la Métropole de Grand Paris et le Grand Paris Express.

Le Grand Paris regroupe la capitale et les 130 villes environnantes, comprenant l’intégralité des communes du département de la Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). Les 7 communes de la Grande Couronne, dont six dans l’Essonne et une en Val d’Oise, complètent ces localités. La Métropole de Gand Paris compte près de 7 millions d’habitants, ce qui en fait l’intercommunalité la plus peuplée de France.

Le Grand Paris comme un projet d’extension en île de France

Le but étant d’améliorer le cadre de vie des Franciliens, ce projet entend corriger les inégalités entre les territoires, tout en renforçant l’attractivité de la région Île-de-France. Afin de créer une métropole durable, le projet Grand Paris procède à la mise en place d’un réseau de transports urbains : le Grand Paris Express.

Il s’agit d’un vaste aménagement concernant les transports autour de la capitale. Cela se traduit par la création de 4 nouvelles lignes de métro (15, 16, 17, 18) connectées au réseau déjà existant. Ainsi les Franciliens peuvent se déplacer de ville en ville sans passer par Paris. Le nouveau métro totalise près de 200 km de lignes automatiques et principalement souterraines. Plus de 250 000 logements construits et 68 nouvelles gares caractérisent le Grand Paris. Pour piloter le projet et assurer son financement, l’État et la Région ont fait appel à deux acteurs principaux : la Société Grand Paris et Grand Paris Aménagement.

Quels sont les impacts de ce programme sur le prix du terrain ?

L’augmentation du prix de terrain au mètre carré

Dans cette région, trouver un terrain à bâtir et une parcelle constructible reste difficile. Pour acquérir un terrain constructible à Paris, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, il faut un budget important. Depuis 2017, une augmentation des prix de l’immobilier de 2 à 12 % par an a été enregistrée. Ce coût varie en fonction des villes et de la zone concernée, mais les communes de la Petite Couronne connaissent une hausse importante due à la rareté de l’offre. Avec la rencontre des lignes de métro 14, 15 16 et 17, les localités de Saint-Denis affichent, par exemple, un prix moyen de 5 200 euros/m².

Les prix ne cessent d’augmenter et la capitale connaît la plus forte augmentation avec une évolution annuelle de 6,4 % et un prix moyen de 9 680 euros/m². En général, l’Île-de-France affiche une hausse de 4,6 %, soit un prix moyen de 6 010 euros/m². Cette situation s’explique par la hausse de la demande accompagnée souvent d’un délai de vente réduit. Il faut également noter que cette hausse s’accentue, à mesure que les années passent.

Il est toutefois possible de trouver des biens immobiliers abordables dans certaines parties du Grand Paris comme dans les départements de la Grande Couronne. Construire une maison dans cette zone requiert un budget moyen de 373 400 euros et la valeur du terrain représente 33 % de l’investissement (en ville) et 29 % (en zone rurale). À Grand Paris, la surface moyenne habitable d’une maison individuelle neuve s’élève à 129 m², tandis que la moyenne sur l’ensemble du territoire français est de 122 m².

Une forte attractivité du Grand Paris

L’Île-de-France représente 18,80 % de la population française. Avec l’attractivité des gares, le projet Grand Paris Express a inévitablement une influence sur les prix du terrain en Île-de-France.

Pour l’immobilier neuf, cette forte attraction offre l’occasion de concrétiser un projet d’achat d’une résidence principale ou de se lancer dans un investissement locatif. De nombreux propriétaires misent sur le projet du Grand Paris pour augmenter la valeur de leur maison ou de leur terrain.

Où investir dans Grand Paris

Investir dans un bien immobilier et dans un terrain déjà viabilisé implique une multitude de paramètres à prendre en compte. Outre le prix du terrain et sa localisation, il faut s’assurer que le bien se trouve à proximité d’un centre d’emploi ou desservi par les lignes reliant une banlieue à un autre ou une banlieue à Paris. Parmi les secteurs à privilégier, il y a, entre autres, les localités de Saint-Ouen, Aubervilliers, Bagneux et Villejuif. Ces communes disposent de belles perspectives de mobilité et de créations d’emplois ainsi que de besoins en terrain à bâtir.

Le projet Grand Paris figure parmi les meilleures idées d’aménagement de l’hexagone et procure une opportunité d’affaires pour les investisseurs immobiliers. Miser sur un programme immobilier neuf en Île-de-France pourra être rentable, si celui-ci se trouve à une certaine distance des nouvelles gares.

Pour un particulier ou un professionnel à la recherche de terrain constructible en Île-de-France, des agences immobilières en ligne proposent des milliers d’annonces de terrains en vente. Il suffit de créer une alerte par e-mail, renseigner les critères de la maison ou du terrain à bâtir et attendre de trouver la meilleure offre. Le Grand Paris tend à faire de la capitale française une métropole mondialement dynamique, à l’instar de Tokyo et Londres. Le projet apporte déjà des résultats, même si le chemin est encore long et le prix de terrain à bâtir ne cesse de croitre.