Gros oeuvre

Quelques pièges à éviter lors de l’achat d’un terrain à bâtir

Le 30 mai 2022 — 8 minutes de lecture

Avant de lancer dans des travaux de construction, voire avant l’achat d’un quelconque terrain, vous devez vérifier quelques éléments liés à ce dernier. Dans cet article, nous vous dévoilons les quelques points à contrôler avant l’achat d’un terrain, ainsi que les pièges à éviter.

Les réglementations d’urbanisme

Tout d’abord, vous avez l’obligation de contacter le service d’urbanisme de la mairie afin de voir que le terrain est bien constructible.

Avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU), vous pouvez connaître la zone où il se situe et avoir la certitude qu’il est possible d’y faire construire une maison et de savoir sous quelles réglementations (distances, étages, matériaux, distance, etc.), particulièrement grâce au certificat d’urbanisme (CU). Vous pouvez en profiter pour voir le cadastre et ainsi vous assurer où sont ses limites de propriétés (bornage).

Pourquoi ne pas en profiter aussi pour prendre connaissance de la présence ou non de servitudes privées (accès à la voie publique, droit de passage, etc.). Il serait judicieux de demander si les terrains qui vous intéressent et que vous souhaitez acheter sont concernés par des servitudes d’utilité publique, comme des projets de transport en commun, des projets de voiries,  des bâtiments publics… qui pourraient vous faire changer d’avis.

Les inconvénients naturels et technologiques

Vous devez faire attention à ce que votre parcelle de terrain ne soit pas exposée à :

  • Des risques naturels comme les inondations, les tremblements de terre, les avalanches, etc.,
  • Des risques technologiques du type pollution du sol, la toxicité liée à une usine qui se trouve à proximité

Pour être sûr, vous pouvez visiter le site du ministère de l’Écologie et rechercher votre commune. Il est possible d’avoir toutes les informations possibles concernant les différents risques qui affèrent aux différents risques qui affèrent à votre terrain.

Notons que lors de l’achat du terrain devant le notaire, le vendeur, avant de conclure la vente, devra transmettre l’État des Servitudes Risques et Informations sur les Sols (ESRIS) qui vont identifier ces risques Il devra également vous donner l’état parasitaire si le terrain se trouve dans une zone où il y a des termites.

Les caractéristiques physiques du terrain

À part les questions d’ordre juridique, vous devez savoir que les caractéristiques d’un terrain sont vraiment très importantes. La surface ainsi que l’orientation de la parcelle définiront la superficie et l’exposition des futures pièces à vivre.

Vous êtes tenu de bien prévoir où se trouveront vos ouvertures pour faire une maison bioclimatique. Vos extérieurs seront plutôt placés du côté du jardin ou du côté de la rue ? La pente est également un élément qu’il est important de prendre en compte.

En effet, elle jouera sur la réalisation des fondations. Si le terrain est placé sur une pente très importante ou sur un sol argileux, s’il est concentré en calcaire, vous devez bâtir votre maison sur des fondations spéciales. Cela va fortement augmenter votre budget, plus que vous ne l’aurez imaginé. Si vous avez peur de ne pas savoir quelle est la nature de votre terrain, vous pouvez demander à faire une étude de sol.

L’environnement du terrain

Les bruits, les odeurs, les pollutions, les ondes, bref, l’environnement qui entoure votre futur terrain ne sont pas forcément identifiables pendant votre première visite. Il se peut qu’il y ait par exemple des bruits qui sont liés à une route, une voie ferrée, une usine ou encore des voisins un peu envahissants.

Des nuisances olfactives comme des odeurs qui viennent d’une station d’épuration, d’une ferme ou d’une usine, etc., peuvent aussi entrer en compte. On a aussi les nuisances polémiques comme les ondes des antennes téléphoniques, des produits/ déchets qui sont jetés par les entreprises, auxquels vous pourriez être sensible. Tout cela pourrait contrer votre projet.

Le mieux serait de visiter plusieurs fois votre parcelle de terrain avant de penser à vous engager. Le mieux est de visiter à différentes heures de la journée et à des moments différents (en semaine et le weekend). Vous pouvez aussi vous balader dans les alentours du terrain et poser des questions au voisinage pour avoir une vision plus claire de l’environnement où sera probablement bâtir votre future maison.

Les distances

En tant qu’acheteur potentiel, vous devez bien considérer les distances qui sépareront votre futur domicile des différents lieux que vous fréquentez. Il y a entre autres votre lieu de travail, votre salle de sport, les écoles de vos enfants, votre médecin, les commerces, etc. Si vous voulez avoir une idée précise, rien ne vaudra un trajet réel aux heures de pointe afin de savoir si votre projet est viable sur le terrain que vous avez choisi.

Le vis-à-vis

Vous devez prendre en compte la distance par rapport à vos futurs voisins dans le choix de votre terrain. Cela pourrait être assez gênant d’avoir votre pièce de vie ou votre terrasse à la vue  de vos voisins. Vous devez bien imaginer l’implantation de votre future maison sur votre parcelle suivant les constructions qui vont venir.

La viabilisation

D’un point de vue technique, il faudrait que votre terrain soit viabilisable. Cela veut dire qu’il doit disposer de tous les raccordements nécessaires (eau, électricité, gaz, téléphone, etc.) accessibles depuis la rue, mais également d’un point de vue financier. Un terrain qui n’est pas viabilisé dans un secteur qui est isolé entraînera des travaux de raccordement qui pourront être assez importants si votre terrain se trouve assez loin des réseaux. Vous devez donc vérifier que les différents branchements sont accessibles près du terrain. Vous pouvez faire demander des devis auprès de professionnels pour avoir une idée précise de l’étendue de votre projet et son coût.

Les aménagements qu’il faudra prévoir

La parcelle de votre choix peut ne pas être constructible sans les travaux d’aménagements. Cela peut être dû à une marre qu’il faudra reboucher, des arbres qu’il faudra démonter, des pierres qu’il faudra enlever, des dépendances à démolir, etc.

Il ne faudra pas sous-estimer les aménagements qui pourront vraiment épuiser votre budget pour ce qui est de la construction. Vous devez demander l’aide des professionnels pour déterminer et chiffrer les différents travaux qui seront à faire. Cela vous permettra de connaître le surcoût engendré et définir si l’achat sera envisageable ou non.

Le prix sur le marché

Avant de proposer un prix sur le premier terrain, il serait intéressant d’étudier la valeur des terrains sur le secteur que vous envisagez. Il est important de savoir si le prix proposé est dans les prix du marché pour entreprendre la négociation. Afin de vous aider, il est possible de consulter le site des prix de l’immobilier par les notaires. Cela vous permettra de trouver les prix des terrains classés par commune, par département et par quartier. Si vous cherchez par exemple un terrain à Toulouse, cela coûte environ 320 €/m². Il y a également d’autres outils plus locaux qui permettent aux vendeurs de faire estimer leurs terrains.

Les impôts et taxes

Il est important de vous renseigner sur les futurs impôts fonciers dont vous devrez vous acquitter. Il y a notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation. Le montant peut varier d’une commune à une autre, d’un terrain à un autre. Connaitre ces montants peut vous aider à choisir le terrain le mieux adapté à vos besoins.

En ce qui concerne les taxes liées à la construction, vous devez prévoir un certain budget pour le paiement de la taxe d’aménagement (TA), la taxe pour le Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement (CAUE) ainsi que la taxe départementale des espaces naturels sensibles. Vous pouvez contacter la mairie ou le trésor public de la commune afin d’obtenir des estimations sur les coûts de ces différentes taxes.

Il est vrai que le choix de votre terrain pour y faire bâtir la maison de vos rêves reste un choix personnel. Cependant, vous devez tenir compte de tous les aspects pratiques et ne pas sous-estimer l’importance des points techniques et des aspects juridiques comme on l’a évoqué ci-dessus.