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Investissement immobilier : l’évaluation de la capacité d’emprunt

Le 10 août 2022 — 9 minutes de lecture

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Il est assez difficile d’évaluer clairement le montant que vous pouvez investir dans votre projet. Il faut savoir que la capacité d’emprunt est l’équivalent du montant maximum que vous pourrez emprunter sur une période donnée. Elle est calculée suivant vos revenus financiers ainsi que vos charges.  En d’autres termes, c’est votre capacité à faire face aux échéances d’un crédit immobilier. Quand vous vous lancez dans l’achat d’un nouveau bien, il est nécessaire de faire le point sur vos besoins financiers, surtout sur votre capacité à emprunter. Ainsi, vous pouvez envisager de demander votre prêt le plus sereinement possible, car vous aurez tous les cartes en main. En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pouvez calculer le montant maximum que vous pourrez rembourser ainsi que la durée de remboursement la plus courte. Afin de vous aider dans vos démarches, voici quelques éléments dont vous devez prendre en compte pour réaliser un emprunt.

Calculer la capacité d’emprunt

Dans le but de calculer votre capacité financière, il est important de bien se renseigner sur quelques points. À la fois simple et rapide, saisir les informations dans les champs adéquats ne vous prendra pas plus de 3 minutes. Voici quelques éléments dont vous devez prendre en considération :

  • Vous ne devez pas dépasser le plafond d’endettement (en France, le taux d’endettement maximal est de 35 % des sommes que vous percevez) ;
  • Le montant de votre apport personnel ;
  • Le type de prêt que vous voulez (taux fixe ou taux révisable) ;
  • Le montant des mensualités que vous allez rembourser ;
  • La durée de l’emprunt de votre prêt immobilier ;
  • Votre âge quand vous avez souscrit à votre prêt immobilier ;

La formule de calcul de la capacité d’emprunt est la suivante :

Capacité d’emprunt= (revenus- charges)* 35 %

Il faut savoir que le taux d’endettement maximum sera fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCFS) de façon périodique sur la base des pratiques bancaires. Par contre, les établissements de crédit ont maintenant la possibilité de déroger à ces règles dans 20 % de leurs dossiers de financement. Il est important de pouvoir monter un dossier complet grâce à un courtier dans le but de convaincre une banque de vous donner votre prêt immobilier.

Prendre connaissance de sa capacité d’emprunt

Avec l’aide d’un simulateur en ligne, il est assez facile de savoir combien vous pouvez emprunter. À condition de le remplir correctement. Voici quelques éléments pris en compte pendant le calcul des possibilités d’emprunt maximal.

Les revenus

L’emprunteur devra retenir tous les bénéficies réguliers et plus précisément : vos revenus fonciers, les salaires, les pensions de retraite, les allocations familiales ainsi que les pensions alimentaires perçues. Les revenus de remplacement dans le genre des allocations de retour à l’emploi (allocation chômage) ou les allocations adultes handicapés qui vont entrer dans le calcul. Il faudra également y insérer des revenus financiers dans le genre d’une rente d’assurance vie. La plupart du temps, les chefs d’entreprises, les commerçants et artisans, les personnes qui exercent des professions libérales ne perçoivent pas de revenus stables et réguliers. Dans ce cas, il faudra prendre le résultat annuel et estimer une moyenne mensuelle afin d’utiliser un simulateur en ligne de capacité d’emprunt.

Généralement, c’est le montant net avant impôt pour tous les revenus que l’on retient. Certaines banques ne veulent pas prendre en compte dans le calcul, les revenus qui sont jugés trop aléatoires comme les primes ou encore les participations aux bénéfices. Elles ne veulent pas faire ces calculs pour des raisons de sécurité. En effet, vous devez savoir qu’un crédit immobilier doit être calculé sur un temps assez long et les primes n’ont pas la garantie d’être reconduites dans les 3 ans. Par contre, si l’emprunteur profite d’une prime annuelle qui est sûre, dans le type du 13e mois, il pourra ajouter cette prime pour le calcul de la capacité d’emprunt.

Il y a d’autres revenus qui vont subir ce que l’on appelle une décote de la part des établissements de crédit. Dans cela, on a par exemple les revenus locatifs ainsi que les revenus financiers. Cette décote permet d’évaluer le risque de ne pas recevoir le loyer durant douze mois si vous changez de locataire. Donc, en général, les banques prennent 70 % des loyers perçus.

Les montants perçus par le co-emprunteur

C’est une bonne idée d’emprunter à deux parce que cela permet d’additionner les revenus. La banque vous demandera bien sûr une pièce justificative de votre relation avec votre co-emprunteur (marié, pacsé, en concubinage, etc.). On prendra ensuite en compte les revenus de votre co-emprunteur comme on l’a fait avec le vôtre.

La somme de l’apport personnel

Cet apport se compose des produits d’épargnes qui ont été amassés par les emprunteurs. On y trouve aussi tous les placements disponibles, les donations familiales, les épargnes salariales, ainsi que tous autres types de liquidités. Vous devez pourtant conserver une partie de votre épargne pour faire face en cas de coup dur ou d’une soudaine envie ou besoin.

Vous pouvez par exemple utiliser un Plan d’Épargne Logement (PEL) qui a été créé depuis longtemps en tant qu’apport personnel. Il vous sera demandé par la banque de fournir des pièces justificatives quand vous allez constituer votre dossier de demande de prêt. Pour ce qui est du calcul de la capacité d’emprunt en ligne, vous n’aurez qu’à utiliser le montant.

Les charges

Vous devez savoir que toutes vos charges ne seront pas prises en compte dans le calcul de la capacité maximale d’emprunt. Il y a des charges qui resteront dans le reste à vivre. Pour bien faire une simulation de votre capacité d’emprunt, on devra retenir les mensualités de vos crédits immobiliers ou des crédits à la consommation qui sont en cours de remboursement.

Dans le cas où le crédit arrive à son terme dans moins de douze mois, la plupart du temps, la banque ne va pas le prendre en compte pour calculer l’endettement. Le prêteur pourra donc s’attacher aux charges d’emprunt ainsi qu’aux charges contraintes comme les pensions alimentaires ou les rentes qu’il faudra verser chaque mois, et les impôts.

En ce qui concerne les charges, vous ne devez pas oublier de prendre en compte les loyers dus après l’opération d’achat immobilier. Si par exemple l’appartement n’est disponible que dans six mois et que vous achetez un bien qui doit encore être occupé pendant encore un an. Vous devez savoir que le reste à vivre devra vous permettre d’assumer vos charges fixes : électricité, chauffage, habillement et nourriture, assurance, scolarité, téléphonie, équipement, loisirs, culture, etc. Il est assez difficile de faire le calcul précis du reste à vivre minimale. Certaines banques que ce montant devra être supérieur à 1200 euros pour un couple, et 800 euros minimums pour une seule personne. Il faudra y ajouter 300 euros par personnes pour charge supplémentaire. Cette estimation devra être pondérée en fonction de la situation personnelle et financière de chacun.

À titre d’exemple, voici une petite simulation. En tant que salarié dans le privé, vous recevez un salaire de 2200 euros chaque mois et votre conjoint, en tant que fonctionnaire perçoit 1800 euros par mois. Vous devez encore rembourser un crédit auto d’une valeur de 200 euros chaque mois pendant encore une durée de 48 mois ainsi qu’un prêt avec une mensualité de 300 euros. La capacité d’emprunt s’élèvera donc à 3500*35 %, soit 1225 euros. Cette somme sera la mensualité que la banque acceptera. Cela vous laissera un reste à vivre raisonnable.

Comment emprunter pour un prêt immobilier ?

Si vous voulez emprunter pour un prêt bancaire, vous devez pouvoir répondre aux questions suivantes :

  • À combien monte votre apport personnel ?
  • Est-ce que vous prévoyez d’acheter quelque chose de neuf ou d’ancien ?
  • Est-ce que vous avez droit à un prêt aidé de type PTZ ?
  • Voulez-vous acheter pour un investissement locatif ?
  • À quel taux se trouve votre possibilité d’emprunt ?

Toutes ces réponses avec l’utilisation d’un simulateur de prêt immobilier vous donneront l’occasion de savoir quelle somme vous devrez emprunter pour votre projet. Une fois que vous avez fait plusieurs simulations, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt immobilier qui vous conseillera sur le choix de financement qui conviendra le mieux à votre profil et la nature de votre achat.

Connaître son taux d’endettement

Le taux d’endettement concorde à la capacité de rembourser un crédit, suivant vos revenus mensuels. On sait que le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 1/3 des revenus nets annuels (c’est encore assez supérieur avec un taux d’endettement maximal de 35 %). Sinon, les banques estimeront que le risque de défaut de remboursement sera trop important. Ce taux d’endettement sera calculé suivant vos revenus fixes suivants :

  • Salaires nets ;
  • Primes contractuelles (ex 13e mois) ;
  • Les pensions (alimentaires, d’invalidité, de retraites) ;
  • Des revenus professionnels non salariés (pour les agriculteurs, commerçants, professions libérales, etc.) ;

Suivant l’établissement prêteur que vous aurez choisi, il peut y avoir d’autres sources de revenus qui vont être incluses dans le calcul de votre taux. On a par exemple les allocations familiales, allocations logement, revenus fonciers, commissions, etc. La prise en compote de ces revenus dépend entièrement de l’établissement bancaire où vous allez contracter votre crédit. Il y a des banques qui appliquent une décote sur des revenus. Un courtier vous sera utile pour faire le point sur votre situation ainsi que sur celle de votre partenaire d’emprunt.

Il est bon de noter que si vous avez des revenus confortables, votre taux d’endettement pourra dépasser le seuil des 35 %. Par contre, si vous avez des revenus modestes, la capacité d’endettement peut ne pas dépasser les 30 %. On n’a donc pas de règle précise. Ces seuils de taux d’endettement ne seront pas figés et les banques peuvent l’enfreindre.