Gros oeuvre

Quelle est la taille minimale d’un logement ?

Le 25 août 2022 — 7 minutes de lecture
Quelle est la taille minimale d'un logement

Le marché de l’immobilier ne cesse de croitre et est de plus en plus tendu, surtout dans la capitale française. Si vous souhaitez faire construire un logement pour, tout simplement, devenir propriétaire, ou pour le mettre en location, sachez qu’il y a une réglementation imposant une superficie minimale. Vous pouvez vous informer sur cette règle sur la surface minimale à l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Ce qu’il faut savoir sur le logement convenable

Le décret n°2002-120

Cette loi concerne le logement décent. De nos jours, il n’y a pas encore eu de rénovation de ce texte. Elle s’applique sur tous les territoires français, que ce soit dans la capitale, que dans d’autres communes de la France. Selon ce décret, la surface minimale d’un appartement est de 9m² au sol. La surface habitable correspond à la surface de plancher déduit les surfaces occupées par les murs, les embrasures des portes et des fenêtres, les cloisons, les marches ainsi que les gaines.

Au minimum, une chambre doit avoir un volume de 23 m3. Si le volume est inférieur à celui imposé par la loi, la chambre peut uniquement faire office de bureau.

Il est à noter que de nombreux propriétaires parisiens profitent de diverses situations, telles que les crises pour mettre en location des logements non conformes à la législation en vigueur concernant les logements décents, pour un loyer avoisinant 500 €.

L’élévation

Avec une surface de 9m² avec un volume de 23m3, une chambre devra avoir une hauteur sous plafond de 2,2 m au minimum. Le volume habitable est multiplié par l’élévation sous plafond supérieur à 1,80 m. Vous devez savoir que cette disposition est rapportée par la loi sur la construction de l’immeuble dans l’article R. 111-12.

Les normes imposées par la loi sur la construction

Toutes ces précisions ne servent qu’à apporter plus de clarté sur les conditions qui sont imposées par la loi sur la construction. Ce n’est pas facile d’avoir un permis de construction en France. Avant que le décret n’arrive, ce fut le meilleur moyen d’assurer le côté décent des logements pour les foyers français.

Les textes précisent point par point la hauteur nécessaire sous plafond, le volume habitable et bien d’autres encore. En revanche, de nombreux locataires ne connaissent pas cette règle, ce qui fait qu’une nouvelle a été votée par les autorités.

Calcul de la surface habitable d’une habitation ou d’un appartement

Pendant la visite, les propriétaires auront du mal à vous dire la vérité sur la taille réelle de la chambre qu’ils vont mettre à votre disposition. Vous demandez alors comment calculer la surface réelle habitable d’une pièce. Vous pouvez effectuer quelques vérifications.

Une formule à retenir

Les 9 m² qui sont imposés par la règle sur le logement décent ne tiennent pas en compte les murs, les cloisons, les marches des escaliers, les portes et les fenêtres ainsi que les gaines d’isolation. Si vous deviez prendre en compte tous ces détails, la pièce ferait plus de 9m². Vous devez donc déduire ces derniers de la taille du plancher. Vous pouvez vous faire aider du plan de l’habitation.

La stature du logement

Notons que les 9 m² en question ne sont que la superficie légale d’une pièce. Pour que la maison soit réglementaire, elle devra faire dans les 30 m² au minimum pour une nouvelle construction.

Pour une rénovation, elle devra faire au moins 27 m². En France, les règles concernant la construction et le logement souhaitent offrir aux particuliers le maximum de confort et les protéger des abus de certains propriétaires. Chaque immeuble ne peut accueillir qu’un nombre limité de personnes. Quand vous allez déposer votre demande de permis de construction, vous allez devoir communiquer ces renseignements. Dans tous les cas, la taille de la surface habitable devra augmenter suivant le nombre de personnes qui y habiteront.

Les pièces annexes

Vous devez noter que les surfaces habitables que les règles sur les surfaces habitables ne changent pas selon la fonction de la pièce. Une chambre devra faire 9m². La question qui se pose est : qu’en est-il des pièces annexes ?

En ce qui concerne la cuisine, vous devez avoir une pièce de 3,030 m x 2,30, soit au moins 8 m². En tant  que pièce la plus active de toute la maison, si vous avez la possibilité d’investir un peu plus pendant l’édification, ce ne serait pas trop demander.

Pour ce qui est de la salle de bain, elle devra faire au moins 3 m² et les toilettes 1 m². Pour la salle de bain américaine, combinant la salle de bain et les w.c., il faudra que les artisans réservent 4m².

Que doit faire le locataire si la chambre est trop petite ?

Si le logement que vous allez louer ne correspond pas à ces critères, même juste un peu, vous pouvez enjoindre au propriétaire d’exécuter ses obligations à faire des travaux nécessaires.

Mise en demeure du propriétaire

Chaque voie de recours commence par une mise en demeure du propriétaire. C’est une demande écrite que vous devez réitérer 3 fois, et que vous allez adresser aux propriétaires pour qu’ils pensent à effectuer les besognes concernant la rénovation. Pour le respect des démarches légales de la mise en demeure, le mieux serait de faire appel à un avocat.

Saisine de la commission départementale de conciliation

S’il n’y a rien de fait dans les deux mois qui suivent, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation ou la greffe du tribunal judiciaire. Une fois que le recours du locataire a été effectué, la commission peut décider de diminuer le loyer ou de suspendre le paiement de celui-ci jusqu’à ce que les tâches soient réalisées par le propriétaire. Il faut noter que le locataire devra toujours s’acquitter de ses loyers jusqu’à ce que cette décision soit prise. Vous pouvez voir l’arrêté n° 14-22754 de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation rendue le 17 décembre 2015 pour un exemple de suspension de paiement des loyers pour une chambre dont la superficie est égale à 8,70 m3.

La commission agira comme un véritable médiateur ou conciliateur. Le personnel de la commission aura pour travail d’écouter chacune des parties pour une discussion en table ronde.  Si un accord est trouvé, un contrat sera rédigé et signé. Il ne restera plus qu’à faire suivre le cas. Si la discussion n’aboutit à aucun accord, le locataire devra porter plainte au greffe du tribunal de première instance.

Il est possible de porter plainte contre le propriétaire

Si votre cas est porté auprès des tribunaux, vous ne pourrez plus vous passer des services d’un avocat. Il va plaider en votre faveur. La finalité ici ne sera pas seulement d’obtenir une rénovation, mais également de demander une réduction de votre location jusqu’à ce que les besognes pour l’agrandissement soient finies.