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Tout sur les règles d’urbanisme à respecter pour une construction en zone classée

Le 30 mars 2022 — 9 minutes de lecture
Tout sur les règles d'urbanisme

Sur le territoire français, environ 4 % des terrains sont inscrits, classés ou protégés. Si vous projetez de faire des travaux de rénovation ou faire construire votre maison dans l’une de ces zones, sachez que, dans le domaine du bâtiment, toute demande d’autorisation doit se conformer aux règlements. Avant de vous lancer, il est préférable de vous renseigner sur les règles d’urbanismes applicables et la classification du secteur de la parcelle ou du bâtiment. Pour pouvoir se conformer à ces dispositions et obtenir une autorisation de travaux dans ces endroits, la première étape consiste à savoir si le terrain en vente est concerné. Les zones classées étant soumises à des règles d’urbanisme spécifiques.

Zone classée : qu’est-ce que c’est ?

Un site classé désigne une zone protégée en raison de son intérêt historique, artistique et culturel. En France, le Code de l’urbanisme est strict en termes de protection des bâtiments faisant partie du patrimoine communautaire. En plus d’être protégé, chaque bâtiment répertorié en tant que monument historique doit rester indissociable de la zone urbaine et de l’environnement qui l’entoure.

Ainsi, les secteurs des monuments historiques bénéficient d’une zone de protection d’environ 500 mètres. Afin de préserver l’aspect du bâtiment et d’optimiser sa conservation, la loi prévoit un droit de regard sur tous les travaux envisagés dans ces périmètres.

Notez cependant que des exceptions liées à cette zone protégée existent depuis la mise en vigueur de loi ALUR. Grâce à cette législation, quelques périmètres de protection ont subi des modifications et de réaménagements. Cet assouplissement concerne certaines communes suite à l’élaboration ou à la modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et de la carte communale.

Si vous prévoyez d’acheter un terrain ou de déposer un permis de construire pour des travaux de rénovation de façades extérieures d’un bâti existants, il est préférable de vous rendre à la mairie de la commune concernée. Cette étape consiste à consulter le plan de servitude, le document d’urbanisme en vigueur et le plan local de construction. Profitez de votre visite pour vous assurer que la parcelle convoitée se trouve dans une zone protégée ou à proximité de monuments historiques.

Les règles d’urbanisme applicables aux zones protégées

Programmer des travaux dans une zone classée requiert le respect des règles et des documents d’urbanisme suivants.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Un PLU encadre l’occupation des sols d’un territoire communal ou intercommunal, en plus d’apporter les règles d’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives. Ce document fixe les normes d’emplacement des constructions les unes par rapport aux autres, sur une même propriété.

Règlement national d’urbanisme (RNU)

Il s’agit d’un document dédié à régir l’implantation d’un bâtiment par rapport au voisinage. À part ces deux éléments de référence, le certificat d’urbanisme détermine la surface et l’occupation des sols, définit l’urbanisme requis pour un permis de construire, dicte les règles de plancher et d’augmentation du droit de construire.

Pour une zone protégée, il existe d’autres règles d’urbanisme, différents selon la nature des zones concernées : réserves naturelles, parcs, patrimoines nationaux ou site inscrits. Chaque classification a des règles spécifiques, en rapport avec sa raison d’être.

Les impacts d’une zone classée sur la construction d’une maison

Faire construire une maison à proximité des monuments historiques suppose le respect des normes applicables. En plus des coûts des travaux standards, le projet entraine des frais supplémentaires. À part les contraintes budgétaires, les structures du logement doivent être en accord avec celui des façades et des toitures de bâtiments de la zone protégée. Ce projet peut ainsi vous obliger à adopter une architecture différente de celle que vous désirez.

Toute action de construction ou de reconstruction sur un terrain dépendant d’une zone à monument historique requiert l’avis d’un Architecte de Bâtiment de France (ABF). Cette dernière s’assure que la construction du bâtiment garantit une certaine authenticité et rehausse l’environnement de la zone classée. Notez que les services effectués par un expert engendrent d’autres coûts.

Construire son logement dans une zone protégée entraîne parfois des retards dans les travaux. Outre les frais en sus, la commune concernée peut vous faire attendre un délai d’instruction supplémentaire sur la déclaration préalable ou la demande d’un  permis de construire. Variable selon l’avis de l’ABF, il est difficile à prévoir.

Les autorisations indispensables pour une construction en zone classée

Construire en zone protégée nécessite de nombreuses autorisations qu’un propriétaire doit demander et la construction ne peut être commencée sans un avis favorable. Pour votre projet de construction, vous avez besoin de 3 autres d’autorisations.

La déclaration préalable de travaux

Ce type d’approbation est nécessaire si la nouvelle construction a une surface au sol inférieur à 20 m². Le délai minimum de l’instruction s’élève à 2 mois, dont le premier sert à demander l’avis de l’ABF.

Le permis de démolir

Indispensable pour toute démolition d’un bâtiment, ce document concerne les constructions situées aux alentours des édifices historiques. À part la construction, ce document concerne également les rénovations effectuées en vue de changer la structure ou l’utilité du bâtiment. Son délai d’instruction varie de 3 mois à 1 an, lorsqu’il s’agit des établissements protégés, dont 3 à 4 mois exclusifs pour la validation de l’ABF.

Le permis de construire

Un permis de construire reste obligatoire si le logement dont vous prévoyez de construire a une surface de plus de 20 m2. L’instruction s’étend sur 6 mois si la demande concerne les abords de monuments historiques et 1 an pour les autres sites classés. Parmi ce délai, les 2 mois concernent l’attente de l’avis de l’ABF.

Comment faire la demande de ces autorisations ?

Le dépôt d’une demande d’autorisation permet à l’administration de vérifier si votre projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Pou un terrain ou une maison se trouve à proximité des monuments ou de zones de protection, il est conseillé de faire une demande d’autorisation de travaux conforme aux normes mentionnées dans le code d’urbanisme de la commune. Vous pouvez le constituer par vos propres moyens ou faire appel à un professionnel qualifié.

Après avoir réuni tous les éléments nécessaires, il suffit d’envoyer votre demande au service d’urbanisme de la commune concerné. Ce dernier le transmet aux différents niveaux d’approbation pour solliciter leur aval. Si la construction se trouve dans une zone où une bâtisse est protégée, cataloguée parmi les monuments célèbres, l’architecte de bâtiments de France s’occupera de l’étude de votre requête. Pour les travaux réalisés dans une zone considérée comme classée, la demande sera transférée à la commission départementale des sites (sites et paysages, hors bâtiments historiques) et à l’architecte des bâtiments de France.

Que faire après l’obtention d’une autorisation ?

Qu’il s’agisse d’une construction ou d’une rénovation, l’autorisation d’urbanisme délivrée fait l’objet d’un affichage sur le chantier, visible à partir de la voie publique. L’affichage doit être maintenu durant tous les travaux, soit un délai supérieur à 3 mois. À noter que le panneau d’affichage présente les informations d’identifications suivantes :

  • le nom,
  • la raison ou la dénomination sociale,
  • la date de délivrance de l’autorisation et le numéro de permis,
  • la nature et la superficie des travaux,
  • la mention concernant le droit de recours
  • et l’adresse de la commune où l’on peut consulter le dossier.

Recours suite à un avis défavorable

Pour pouvoir réaliser des travaux de construction en zone classée, il est indispensable d’obtenir un avis favorable de l’Architecte des Bâtiments de France. L’aspect extérieur des habitations situées aux environs de ces monuments historiques requiert également cette faveur.

En cas de refus d’un permis de construire, il existe d’autres moyens de recours. L’arrêté de 2014 sur le droit de recours assouplit les formalités, mais les démarches à suivre restent compliquées et peu de propriétaires réussissent face à la décision finale de ces professionnels. La première étape consiste à convaincre le tribunal administratif d’enregistrer la demande de recours pour l’obtention d’une autorisation de travaux.

Pour ce faire, il faut s’adresser au préfet de la région et déposer une demande de recours gracieux. Si la préfecture refuse, vous avez le droit à une contestation et l‘obligation de refaire la demande. En cas de deuxième refus de la part d’architecte de bâtiments de France, la demande d’autorisation de construction dans une zone classée monuments historiques sera définitivement annulée.

Construire sans autorisation : les risques

Si vous décidez de poursuivre votre projet de construction de maison malgré l’avis négatif de l’ABF, attendez-vous à des conséquences graves. En plus de ne jamais obtenir le certificat de conformité, le logement peut faire l’objet d’une démolition au frais du propriétaire par un juge administratif.

Les travaux de construction en zone protégée étant fortement encadrés, réaliser des travaux sans autorisation préalable ou sans respecter les règles d’urbanisme de la zone classée constitue un délit pénal. En cas de non-respect des règles, le Code d’urbanisme stipule des sanctions correspondantes. Il s’agit notamment d’une amende de 6 000 euros par m2 bâti et plus 6 mois de prison.