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Le cadastre : un document utile lors de l’achat d’un terrain

Le 1 novembre 2021 — 6 minutes de lecture
Cadastre document uitle lors de l'achat de terrain

Avant l’achat d’un bien immobilier, la consultation d’un cadastre donne à l’acquéreur les différentes informations sur le terrain à acheter. Étant public, le plan cadastral reste accessible à toute personne souhaitant le consulter : particuliers ou professionnels. Un cadastre intervient dans le calcul des impôts locaux et des taxes immobilières appliquées sur un bien à acquérir, mais d’autres éléments de son contenu en font un document utile lors de l’achat d’un terrain.

Que contient le cadastre d’un terrain ?

Mis à part les détails fournis par le vendeur, le cadastre est l’un des documents nationaux permettant d’avoir de vraies données sur les propriétés foncières d’un espace territorial. Une partie de ce document reste accessible à tous, tandis que l’autre ne peut être consultée que par le propriétaire. Il s’agit respectivement du plan cadastral et de la matrice cadastrale. Chacun de ces documents contient des informations bien distinctes.

Contenu du plan cadastral

Ce document graphique représente le territoire de la commune et sa division en plusieurs sections cadastrales.

Cela donne un aperçu de l’emprise au sol des bâtiments construits sur place. Le plan peut être subdivisé en sections comportant une ou plusieurs feuilles parcellaires, avec des numéros et des limites des parcelles. L’administration fiscale s’en sert pour calculer le montant des impôts fonciers.

Contenu d’une matrice cadastrale

Il s’agit d’un document qui regroupe l’ensemble des relevés de propriété à l’exemple de l’adresse, la description du bâti et les principaux éléments ayant concouru à l’établissement de la taxe foncière. À noter que le centre des impôts fonciers ne communique l’extrait de la matrice qu’au propriétaire de la parcelle ou au mandataire agissant en son nom.

Lorsque l’administration fiscale entreprend une opération de remaniement, les nouveaux plans deviennent consultables sur la matrice cadastrale après la modification. Il peut s’agir d’un changement de propriétaire, d’une nouvelle construction ou de l’extension d’un bâtiment existant, de la réalisation d’un bornage par un géomètre-expert et bien d’autres nouveaux éléments.

Pourquoi consulter le cadastre lors d’un achat de terrain ?

En France, chaque commune détient un cadastre de toutes les propriétés locales. Un acquéreur choisit de consulter ce document dans le but de réunir les informations nécessaires à l’estimation d’un terrain.

Les données servant à déterminer le prix de vente d’une parcelle étant issues de ce document, il est fortement conseillé de consulter le plan cadastral avant l’achat d’un bien immobilier. Après avoir obtenu le cadastre, il convient de vérifier les points suivants.

  • Les bornes du terrain (la surface du bien est l’un des paramètres essentiels à prendre en compte pour estimer le prix d’un terrain constructible ou non),
  • L’existence d’une construction sur le terrain,
  • L’environnement du terrain (rivière, étang, etc.),
  • Et les aménagements routiers, s’il existe une voie d’accès vers le terrain à acheter.

Outre la détermination de la valeur locative d’un bien foncier, l’étude des règles d’urbanisme requiert également un cadastre. Les données récoltées à partir de ce document doivent être complétées par les informations issues du plan local d’urbanisme et du certificat d’urbanisme. Il faut préciser que le cadastre ne constitue pas un titre de propriété. Il s’agit uniquement d’un document permettant de donner des informations sur le bien immobilier et de définir l’impôt foncier à appliquer.

Quelles sont les démarches nécessaires pour obtenir le cadastre ?

L’accès à un cadastre d’une propriété donnée nécessite une demande préalable, adressée à la commune ou au centre des impôts. La requête doit être envoyée par courrier simple ou recommandé et contenir le nom et prénom du demandeur ou la raison sociale de l’entreprise, lorsqu’il s’agit d’une personne morale. Les informations demandées seront également envoyées par courrier ou par mail, selon la préférence du demandeur.

La nécessité de concilier le principe de libre communication des documents cadastraux avec les impératifs liés à la protection de la vie privée a entrainé la limitation du droit d’accès à la matrice cadastrale. Ainsi, la communication des extraits de cadastre ne peut être que partielle. Seuls le nom et prénom, l’adresse du propriétaire, le numéro et l’adresse de la parcelle sont accessibles. Les données comme la date et le lieu de naissance seront occultées avant la communication.

Pour obtenir l’extrait d’une matrice cadastrale, il suffit de remplir le formulaire Cerfa n° 11565*04 et l’envoyer au centre des impôts fonciers dont dépend la parcelle cadastrale. Il est également possible de consulter le cadastre en ligne sur le site cadastre.gouv.fr et accéder aux informations cadastrales d’un terrain à acquérir. Le plan cadastral français disponible en ligne contient environ 597 092 feuilles sous une forme vectorielle ou d’une image. La recherche peut se faire en indiquant l’adresse de la parcelle ou la référence cadastrale. Pour cela, il faut effectuer les étapes suivantes.

  • Saisir l’adresse exacte du terrain et sélectionner le département
  • Cliquer sur le bouton « rechercher »
  • Et sélectionner la feuille parcellaire recherchée pour ouvrir la carte et obtenir les informations cadastrales.

Demandée directement auprès de la commune ou en ligne, l’édition de l’extrait cadastral n’est pas gratuite. Ce document est disponible sous format A3 ou A4 et la reproduction au format A0 requiert 9,50 euros la feuille entière pour le support papier. Pour le support numérique (JPEG ou GIF, DXF-PCI), elle engendre un frais de 5,50 euros et 18 euros pour le plastique.

Quelles sont les missions de la publicité foncière ?

Le service de la publicité foncière est un service administratif et fiscal chargé de l’enregistrement des actes concernant le cadastre immobilier. Il a pour mission de faire la publicité officielle relative aux biens immobiliers.

En France, toute acquisition, vente ou transmission de bien fait l’objet d’une publicité auprès de ce service. Pour des raisons de sécurité juridique, l’acquéreur peut vérifier l’existence légale du bien immobilier proposé à la vente. L’intervention de ce service administratif garantit la fiabilité des données consultées, lui permettant de vérifier qu’aucune hypothèque ne concerne le bien à vendre.

Le service de la publicité foncière est également utile si l’acquéreur souhaite modifier une parcelle cadastrale. Cette modification peut se faire lors d’une rectification des limites de propriétés indiquées au cadastre ou à la suite de division et partage de parcelle.