Quelles sont les solutions pour rendre un terrain constructible ?

Avant d’acquérir un terrain, un acheteur doit vérifier un critère essentiel à la réalisation de son projet de construction : la constructibilité. Le PLU ou le plan local d’urbanisme, anciennement POS ou plan d’occupation du sol, offre une multitude d’informations sur un terrain. Le futur acquéreur se doit d’être particulièrement vigilant pour éviter de mauvaises surprises. Pour votre projet de construction, sachez que certaines parcelles en zone naturelle ou des terrains isolés peuvent devenir des terrains constructibles. Si vous désirez connaître les démarches à entreprendre et les éventuels travaux à effectuer pour rendre un terrain constructible, voici ce qu’il faut faire.

Pourquoi un terrain est-il classé non constructible ?

Avant d’essayer de rendre un terrain constructible, il convient avant tout de s’informer sur la source du problème. En général, si un terrain ne satisfait pas les trois critères liés à sa viabilisation, la parcelle est considérée comme inconstructible. Le sol ne dispose pas de la capacité nécessaire pour supporter une construction neuve. En cas d’inadaptation à la création de fondations robustes, le terrain peut être considéré comme inconstructible. La constructibilité dépend également de la composition du sol, de la viabilité du terrain ou encore de la possibilité de raccorder la construction aux réseaux d’énergie, de communication et d’assainissement. Un terrain est classé non inconstructible, s’il présente une contradiction avec les critères juridiques et techniques définis par le plan local d’urbanisme.

Même si la parcelle est jugée constructible, il peut devenir non constructible si le terrain ne respecte plus la salubrité publique, la préservation de la sécurité et les mesures de protection du site. La constructibilité s’annule lorsque des modifications apportées au PLU changent les critères de viabilité. Susceptible de changer d’un jour à l’autre, le plan local d’urbanisme définit la constructibilité du terrain. Il convient alors d’entamer les travaux sur le terrain dès que le projet est validé par un permis de construire.

Pourquoi rendre un terrain constructible ?

Plusieurs raisons poussent les propriétaires de terrain à rendre leurs parcelles constructibles et la volonté de réaliser un projet immobilier en fait partie. Si le propriétaire a hérité de terres agricoles situées dans une zone facilement accessible et souhaite le vendre à un promoteur, il doit le rendre constructible pour en tirer un meilleur bénéfice.

Avant d’entamer les démarches administratives, il convient de vérifier la constructibilité et la viabilité du terrain. Pour qu’on puisse déposer une demande de permis de construire, il est nécessaire de rendre le terrain légalement constructible.

Quelles sont les options pour rendre un terrain constructible ?

Si le terrain ne se retrouve pas dans une zone urbaine vulnérable, plusieurs solutions permettent de rendre le terrain constructible. Pour que la requête aboutisse, il convient de déposer un dossier complet avec des arguments suffisamment convaincants.

Demander la modification du PLU

Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple consiste à demander une modification du plan local d’urbanisme auprès de la mairie. Il s’agit de présenter une argumentation qui prouve que le projet de construction à mettre en place ne sera pas nuisible au développement municipal. Le bâtiment et les travaux d’édification respectent parfaitement les normes environnementales ou la santé humaine. L’idée est de défendre le projet tout en démontrant la plus-value qu’offre la construction sur ce terrain à l’ensemble de la communauté.

Dans ce cas, les élus locaux seront dans l’obligation de se référer au code de l’urbanisme et aux services de l’État, parties prenantes pour l’élaboration du PLU, pour évaluer la demande. La modification du plan local d’urbanisme ne sera effective qu’après une enquête publique, une consultation des organismes concernés et une délibération du conseil municipal. À l’issue de ce processus, la demande est approuvée si les intervenants approuvent le changement. Le terrain devient ainsi constructible.

Demander la révision du PLU

Si le terrain se trouve dans une zone non constructible, le propriétaire peut faire la demande de la révision du PLU. Même si la démarche semble simple, il faut toujours constituer un dossier convaincant. La procédure ressemble à celle d’une modification, mais repose sur la contestation directe du plan local d’urbanisme, aussi bien sur le fond que sur la forme. Il s’agit d’un recours contentieux à adresser au tribunal administratif. À noter que la révision du PLU peut être refusée si elle va à l’encontre de la stratégie urbaine communale et du schéma de la cohérence territoriale.

Contester le RNU (Règlement National Urbanisme)

Certaines villes ne disposent pas d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale, mais se servent du RNU ou du règlement national de l’urbanisme. Moins précis et plus facile à contester, ce document se prête aisément à une modification. Ce recours aboutit souvent à un zonage du plan local d’urbanisme ou un coefficient d’occupation des sols. Qu’il s’agisse de la modification du PLU, d’une révision ou d’une contestation du RNU, l’appui d’un professionnel de l’urbanisme est souvent recommandé pour augmenter la chance de rendre le terrain constructible.

Faire une étude des sols

Si le problème se situe au niveau du sol, il est possible de solliciter une étude géotechnique pour avoir des informations détaillées sur ses traits caractéristiques. En plus d’identifier clairement les risques, l’étude de sol aide à rendre le terrain constructible. Pour y arriver, il suffit d’adapter le projet aux réalités du sol et à ses caractéristiques. La modification du projet de construction peut aussi aider à rendre le terrain constructible. Il s’agit de changer la structure de la maison, l’emprise du sol ou encore l’emplacement du bâtiment.

Viabiliser son terrain pour le rendre constructible

Un terrain devient juridiquement constructible s’il se trouve dans une zone prévue à l’urbanisation par le plan local d’urbanisme. Pour que le terrain devienne constructible, des travaux de viabilisation sont nécessaires. Aucun projet de construction ne peut être lancé avant le raccordement du terrain aux réseaux d’énergie, d’assainissement et de communication.

Après avoir modifié les conditions du terrain, le propriétaire peut commencer à dresser les listes nécessaires à la viabilisation. Si le raccordement se fait sans encombre, il est possible de se charger soi-même des travaux. Dans le cas contraire, il est préférable de contacter les opérateurs des principaux réseaux publics. Pour les terrains nécessitant des travaux de viabilisation trop importants, il vaut mieux vendre la parcelle en l’état et éviter de gérer de longues procédures pour le rendre constructible.

Pour les acquéreurs néophytes, se faire aider par des agences expertes en procédure de viabilisation est toujours recommandé. Leurs équipes disposent du savoir-faire requis pour accompagner le propriétaire dans les démarches nécessaires à la constructibilité de son terrain. Comme ils sont habitués à constituer des dossiers solides, ils garantiront la modification ou la révision du plan local d’urbanisme de la commune où se situe le terrain.