Toutes les questions à poser avant l’acquisition d’un terrain
Avant l’achat d’un terrain, il est parfaitement normal de se poser un certain nombre de questions portant entre autres sur les avantages de l’opération. Pour que le projet se réalise dans les meilleures conditions, le nouvel acquéreur doit s’informer sur plusieurs critères. Un projet de construction aussi important nécessite une vérification de la nature du sol, de la viabilisation et du certificat d’urbanisme. Afin de vous aider, nous vous proposons les bonnes questions à vous poser avant la signature d’un acte de vente d’un terrain.
Quel terrain acheté : un terrain isolé ou en lotissement ?
Le choix et l’achat du terrain constituent les premières étapes d’un projet de construction d’une maison et le prix du bien varie en fonction de la zone d’emplacement et de la commune concernée. Si vous optez pour un terrain en lotissement, assurez-vous qu’il soit issu de la division d’une même propriété. Dans ce cas, le lotisseur garantit la nature du sol. Comme tout a été effectué par un professionnel, vous avez l’avantage de posséder un terrain constructible et viabilisé.
L’achat d’un terrain en lotissement s’assimile à l’achat d’un terrain prêt à l’emploi et libère de nombreuse préoccupation. En contrepartie, il faut respecter le plan local d’urbanisme lors de la mise en valeur. Dans certaines mairie, les normes architecturales préconisent la construction, la clôture, la couleur de la toiture et des règles environnementales strictes. La construire des caves, d’un garage et d’autres structures peut y être interdite.
Un terrain isolé ou en secteur diffus désigne un terrain hors lotissement. Ce type de bien ne convient pas à une division foncière. Il offre une grande liberté dans votre projet de construction et de réalisation, mais ne peut être mis en vente sans être borné. Si vous prévoyez la construction de la maison de vos rêves loin de la ville, tout en profitant de la tranquillité de la campagne, ce terrain hors lotissement vous convient parfaitement. Toutefois, ce type d’investissement comporte des risques. Le terrain peut ne pas être constructible, sans compter la difficulté de fiabilisation liée à la nature du sol. Avant l’acquisition, posez-vous la question sur la possibilité de la mise en valeur de votre propriété.
Quels sont les vérifications à faire sur la situation administrative du terrain ?
Pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune, la démarche la plus simple consiste à solliciter un plan local d’urbanisme (PLU). Pour chaque zone du territoire communal, ce document détermine la superficie du terrain, l’aspect extérieur et les dimensions des constructions. Vous pouvez également vous référer à cette information pour connaître la nature des activités qui peuvent y être exercées ainsi que les coefficients d’occupation des sols (COS). Bien que le PLU déclare le terrain constructible, il est conseillé d’ajouter au compromis de vente une clause suspensive qui conditionne la validité de la transaction à l’obtention du permis de construire.
L’acheteur peut aussi demander à la mairie de délivrer le certificat d’urbanisme. Il s’agit d’un acte administratif qui indique l’état des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Grâce à ce document, vous avez la certitude si l’opération immobilière envisagée sur celui-ci est réalisable ou non. À titre d’information, le certificat d’urbanisme opérationnel indique également l’état des équipements publics existants (voies et réseaux). Il affirme si la parcelle peut être utilisée pour un projet de construction d’une maison. Quant au certificat d’urbanisme informatif, il précise les règles d’urbanisme applicables au terrain. Pour un terrain en secteur diffus, la durée de validité de ce certificat est de 1 an.
Quelles sont les précautions à prendre ?
Pour un projet de construction d’une maison, l’acquisition de terrain isolé doit faire l’objet de précautions et démarches de vérification. Il convient de prévoir le temps et le budget nécessaires à la viabilisation. Ainsi, vous êtes assuré d’avoir un terrain aménagé et raccordé aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, téléphone, etc. Prévoyez également l’accès aux canaux d’évacuation des eaux usées.
Avant l’achat d’une parcelle, l’acquéreur doit savoir si le terrain est réellement constructible, apte à recevoir et à supporter une construction. Autres éléments à vérifier, la qualité et la nature du sol sont aussi importantes. Si les sols humides ou argileux sont très exigeants, les sols meubles ne supportent pas une construction de grande importance. N’étant pas un professionnel, il vous faut faire réaliser une étude du sol par un expert.
Cela vous évitera des dépenses nettement plus lourdes au moment des travaux de fondations. Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur procède obligatoirement à l’étude du sol s’il décide de proposer son terrain à la vente. Ce dernier doit joindre le certificat de cette étude au dossier lors de la signature du compromis de vente.
Le terrain est-il soumis à des risques ?
En France, environ 2 000 propriétaires de logements individuels sont victimes de glissement de terrain chaque année. Avant l’acquisition, pensez à vérifier si le terrain se trouve dans une zone à risque, en termes de catastrophe naturelle. Un terrain exposé aux feux de forêt, à l’inondation, à l’avalanche, au tremblement de terre et autres doit susciter de la prudence.
Être situé dans une zone à risque ne signifie pas forcément que la parcelle ne peut contenir aucune construction. Cela implique simplement d’inclure des aménagements spécifiques à votre projet de construction : d’où l’importance de se poser des questions avant l’achat d’un terrain. Pour vous faciliter les tâches, le Ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie propose sur son site des informations sur les risques naturels significatifs de chaque mairie.
Il faut toujours vérifier l’environnement actuel et les programmes futurs sur le terrain. Si le terrain se situe, par exemple, en zone labélisée « Bâtiment de France », le style de construction devrait être en harmonie avec son environnement.
Quelles sont les étapes d’achat d’un terrain ?
La signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente confirme le choix du terrain à bâtir. Il s’agit d’un engagement fixant le délai d’achat du terrain, les conditions suspensives comme l’obtention d’un financement. Conformément à la loi, la promesse ne devient définitive qu’au-delà d’un délai de 10 jours, durant lequel il est possible de rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception. À noter que pour les terrains en secteur diffus, l’acquéreur n’a pas droit à la rétractation. S’il souhaite en bénéficier, il devrait le faire inscrire dans le compromis de vente.
Après la réservation du terrain viabilisé, il faut démarrer la recherche de financement. Le dossier de prêt immobilier doit être déposé auprès d’un organisme de la banque au plus tard 2 mois après la signature de la promesse de vente. En cas de refus, cette dernière sera annulée.
Une fois les étapes de l’avant-contrat passées, il reste le passage obligatoire chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Cette signature vient clôturer la procédure d’achat d’un terrain à bâtir. En général, il faut compter autour de 6 mois entre la signature de compromis de vente et de l’acte de vente.