Nos conseils pour savoir si un terrain est constructible ou non constructible

Acheter un terrain pour la construction d’une nouvelle maison implique plusieurs démarches et critères à prendre en compte. Avant de conclure l’achat, il est impératif de vérifier la constructibilité du terrain, de s’informer sur les règles en matière d’urbanisme et de connaitre les procédures liées à la vente. Il existe effectivement plusieurs façons de savoir si un terrain est constructible ou non.

Terrain constructible, de quoi s’agit-il ?

Un terrain constructible désigne une parcelle susceptible d’accueillir une ou plusieurs constructions neuves. Plusieurs critères permettent de savoir si la propriété réunit toutes les conditions nécessaires aux travaux et à la réception d’un immeuble d’habitation. La première méthode consiste à respecter la règlementation en cours, en passant par la recherche d’informations utiles dans les bases de données disponibles au niveau de la mairie. Il s’agit de se référer au plan local d’urbanisme (PLU), au certificat d’urbanisme et au cadastre de la commune sur lequel le terrain se trouve. En consultant ces documents, le propriétaire a trois réponses différentes. Le terrain peut être constructible, définitivement inconstructible ou non constructible pour le moment, mais pourrait le devenir après une viabilisation.

Les documents à vérifier pour savoir si un terrain est constructible

Avant d’aller consulter le plan local d’urbanisme, le plan d’occupation des sols (POS), sachez que les contenus de ces documents d’urbanisme comportent deux éléments distincts. Il s’agit de la destination des sols et des règles et modalité de construction.

Vérification du Plan local d’urbanisme

Le PLU constitue le premier document à consulter pour savoir si la parcelle est constructible ou non constructible. Il indique l’ensemble des démarches à entreprendre lors de la construction d’une maison sur un terrain communal. Le plan d’urbanisme permet aussi de connaitre la classification des zones dans laquelle la construction se trouve. En fonction de l’emplacement du terrain, la maison peut se situer dans l’une de quatre zones suivantes.

• Zones généralement constructibles appelées zone urbaine (U)
• zones à urbaniser (AU) : ces zones autorisent les constructions et comportent déjà des structures.
• Zones généralement non constructibles appelées zone naturelle et forestière (N)
• et zones agricoles (A).

Se référer au certificat d’urbanisme

Après avoir déterminé la nature du terrain, il convient de demander à la mairie le certificat d’urbanisme. Il s’agit d’un acte administratif permettant de savoir si le terrain est constructible ou non constructible. Ce certificat peut prendre deux formes différentes.

Le certificat d’urbanisme d’information contient les règles d’urbanisme qui s’appliquent à un terrain donné. Les limitations au droit de propriété ainsi que la liste des taxes et contributions d’urbanisme y figurent. Quant au certificat d’urbanisme opérationnel, il indique si le territoire peut être utilisé pour un projet de construction d’une maison et donne l’état des équipements publics existants sur le terrain. Les voies et les réseaux de raccordement à l’assainissement de la ville figurent parmi ces éléments.

Pour consulter le certificat d’urbanisme, il faut faire la demande auprès de la mairie de la commune où la parcelle se situe, en utilisant le formulaire Cerfa n° 13410*04. Ce document est accessible depuis le site de la mairie, si le propriétaire préfère le télécharger. Ces deux documents ont une validité de 18 mois, une durée pendant lesquelles les dispositions prises au moment de la délivrance du certificat demeurent applicables au terrain.

La demande du relevé cadastral

Pour déterminer la constructibilité d’un terrain, la dernière étape consiste à faire la demande du relevé cadastral. Ce dernier répertorie les parcelles de terrains construites ou non occupées des communes françaises et renseigne sur leurs limites exactes. La demande du relevé cadastral permet entre autres de vérifier et de déterminer avec précision la zone dans laquelle la propriété se trouve (zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle et forestière ou zone agricole).

À prendre en compte avant l’achat d’un terrain constructible

La notion de constructibilité d’un terrain est relative, car une propriété peut se trouver dans une zone non constructible une année et devenir constructible l‘année suivante. Une parcelle constructible pour un projet peut également être non constructible pour un autre. En zone agricole, un terrain a la capacité d’accueillir tout bâtiment utile à l’exploitation agricole à l’exemple des hangars. Pour les zones naturelles et forestières, seules les constructions liées à l’exploitation sont autorisées. Notez aussi que le changement de nature d’un terrain dépend donc de l’évolution du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation du sol.