Tout savoir sur la vente à terme

Dans le secteur de l’immobilier, il y a plusieurs types de contrats qui encadrent les opérations d’achats et de ventes. Ces contrats permettent aux sociétés ainsi qu’aux particuliers de sécuriser les transactions. Le contrat de vente à terme permet à l’acheteur de payer en espèces une partie du prix de vente ainsi que des mensualités complémentaires.

L’acquisition immobilière en vente à terme

Définition

La vente à terme vous permet de faire une transaction immobilière sans pour autant régler la totalité du prix bien pendant la signature de l’acte de vente.

Dans une vente à terme, l’acheteur verse au vendeur une certaine somme à la signature (ce qu’on appelle bouquet), et payer le montant restant, en versant des mensualités. Les deux parties vont convenir à l’avance d’une durée sur laquelle il peut étaler le paiement, convenir du montant des versements ainsi que de la fréquence.

Comme toute acquisition immobilière, la vente à terme est conclue devant un notaire qui va authentifier l’acte de vente. Le contrat de vente que le notaire va établir doit comprendre une clause résolutoire qui permet de protéger le vendeur d’un éventuel défaut de paiement. En effet, vous devez savoir qu’un manquement au paiement d’une mensualité pourrait entraîner l’annulation purement et simplement de la vente. Dans ce cas, le vendeur se verra restituer son bien dans son état original et il pourra conserver toutes les mensualités qu’i a déjà perçues.

Différence entre vente à terme et viager

La vente à terme se rapproche beaucoup avec le recours à une somme payée en espèce ainsi que des mensualités qui s’étalent sur plusieurs années. Le point qui les différencie se trouve dans le décès du vendeur qui ne rentre pas en ligne de compte. En ne tenant pas compte de cet aléa, qui reste toujours imprévisible, la vente à terme se présente toujours comme la solution la plus sure et la plus lisible. Elle est également différente du viager par ses caractéristiques de rentes. À l’inverse de celles d’une acquisition immobilière en viager :

• Les mensualités de vente à terme ne sont pas dictées par l’État,
• Leur nombre se défini par avance et n’a aucun rapport avec la mort du vendeur,
• Elles peuvent être indexées sur l’indice du coût de la construction si c’est prévu par le contrat. Elles pourront être revalorisées.

Vente à terme et achat immobilier : les deux choix possibles

En ce qui concerne l’achat immobilier, il y a deux types de vente à terme : la vente à terme libre et celle qui est occupée.

La vente à terme libre

Pour ce qui est d’un achat immobilier avec un contrat de vente à terme libre, l’acheteur du bien immobilier va en disposer pleinement depuis la signature de l’acte authentique de vente et sans payer le vendeur. Le paiement se fera uniquement à terme.  L’acheteur est considéré comme le seul et l’unique proprio et peut décider de quoi en faire : y habiter, le louer, etc.

De son côté, le vendeur va perdre ses droits sur le bien, il n’est plus propriétaire et devra le libérer. Parce qu’il n’est plus propriétaire, il n’aura plus aucune charge et plus d’impôt sur le logement.

La vente à terme occupée

Dans ce cas, le vendeur peut s’attribuer le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) afin de toujours occuper son domicile une fois la vente conclue. C’est ce qu’on appelle vente à terme occupée. Le vendeur peut choisir d’habiter sa maison jusqu’à sa mort, comme dans un viager, ou de définir une durée spécifique. La répartition des charges ainsi que des impôts seront les mêmes que pour le viager. Le vendeur habitant dans la maison restera responsable des charges courantes ainsi que de la taxe du domicile. L’acquéreur prendra en charge des travaux importants et de la taxe foncière. Il est possible de calculer votre taux d’endettement maximum grâce à des simulateurs en ligne et veiller à ce qu’il ne dépasse pas les 35 % requis.

Calculer sa vente à terme

Pour calculer sa vente à terme, vous devez d’abord vous accorder sur la valeur du bien, donc son prix de base. Comme pour chaque vente immobilière, la valeur du bien devra été estimé sérieusement. Suivant le type de vente à terme (libre ou occupé par le vendeur ou par un tiers), le prix du bien sera influencé par :

• Une prérogative d’usage et de logement qui est assimilable à un loyer (réservé au vendeur) ;
• Une prérogative d’usufruit (pour un bien loué) ;

La somme totale pour ces droits sera déduite de la valeur du bien. Cela donnera le prix de vente que vous devez ensuite découper en bouquet et mensualités.

Verser le bouquet

Le bouquet est la partie du prix de vente du bien que vous allez payer en espèce au moment de la vente chez le notaire. Le montant pour ce bouquet sera fixé librement par le vendeur. Il pourra aller de 0 % à 100 % du prix de vente du bien. Il y a des vendeurs qui font une vente à terme sans bouquet.  En général, le bouquet est sujet à des négociations entre les besoins du vendeur ainsi que les capacités de l’acheteur.

Calculer les mensualités

Il est indispensable de bien vérifier les mensualités à l’avance ainsi que les garanties permettant au vendeur de voir son bien payé complètement, et ce même dans le cas où son décès surviendrait. Pour connaître le montant qu’il vous reste à payer par les périodicités, vous devez soustraire le montant qui a été payé au comptant au prix de vente du bien. Il est commun d’entendre parler de périodicité au lieu de mensualité, car vous pouvez payer trimestriellement. Les mensualités intègreront généralement le taux d’intérêt. Dans la plupart des cas, le taux d’intérêt sera compris entre 0 à 5 %.

À titre d’exemple, prenons un bien d’une valeur de 200 000 €. Le vendeur ainsi que l’acquéreur vont s’accorder sur un bouquet de 75 000 € avec un remboursement du reste à payer sur 10 ans avec un versement tous les mois. Votre taux d’intérêt est de 1 %. La somme de 125 000 € restant sera payée par une mensualité de 1100 € sur 10 ans.

Frais de notaire

Dans une vente à terme, il faut obligatoirement se faire accompagner par un notaire pour attester de la légalité de la transaction. Il va rédiger l’acte de vente à terme et organiser la signature du compromis de vente.

Dans le cadre d’une vente à terme, l’acquéreur doit se libérer de droits de mutualisation qui sont des frais de notaire. Ils ne sont pas pareils dans le cas d’une vente à terme libre et une vente à terme occupée. Pour une vente à terme libre, les frais du notaire équivalent à un pourcentage de la valeur du bien suivant une grille bien définie.

• Pour une valeur de 0 à 6500 € : 3,945 % ;
• De 6500 à 17 000 € : 1,627 % ;
• De 17 000 à 60 000 € : 1,085 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,814 %.

Notons que pour une vente à terme occupée, la valeur du bien diminuée d’une indemnité d’occupation, ce qui diminuera le prix des frais de notaire.