Servitude de tour d’échelle : c’est quoi ?

Lors des travaux de rénovation, certaines réparations ne peuvent être réalisées qu’à partir de la propriété voisine, surtout si le bâtiment se trouve côte à côte. Le propriétaire étant souverain sur son terrain, l’accès et la réalisation des travaux engendrent des gênes pouvant se transformer en toute forme de conflits entre les deux parties. En réponse à de différentes mésententes entre les voisins, les tribunaux interviennent pour donner l’accès à cette propriété. Il s’agit de la servitude de tour d’échelle, une autorisation indispensable pour respecter le voisinage.

Servitude de tour d’échelle : c’est quoi ?

Lorsqu’une maison se trouve en limite de propriété ou que l’accès au chantier est soumis à un droit de passage, il faudrait passer par le terrain voisin pour réaliser certains travaux. Ce droit concerne surtout l’édification nécessitant le passage des machineries lourdes ou l’installation des échafaudages. Pour garder une relation amicale avec le voisinage, il faut demander leur autorisation, voire celle de la municipalité. Dans le secteur de la construction et du bâtiment, cette autorisation désigne la servitude de tour d’échelle.

Elle donne accès à une partie de la propriété des voisins seulement, pendant la réalisation des travaux de réparation d’une maison mitoyenne. La servitude peut aller d’une simple pose d’échelle dans la cour du voisin jusqu’à l’installation des échafaudages ou des engins de construction sur le chantier. Il ne s’agit cependant pas d’un droit acquis par les constructeurs de maison et aucun texte de la loi régissant le permis de construire ne la mentionne. La servitude de tour d’échelle reste une obligation de bon voisinage auquel il ne faut avoir recours que pendant une durée limitée. La Cour de cassation en a défini les limites à ne pas franchir par chaque partie.

Le droit à la servitude de tour d’échelle : valable pour quels travaux ?

Le propriétaire de maison peut demander la servitude de tour d’échelle pour des projets de rénovation lorsque la propriété contient déjà un bâtiment. Cette autorisation est aussi valide pour la construction d’une nouvelle maison ou d’un garage sur une édification déjà existante. Seule une construction située à la limite de deux propriétés où il ne sera possible de réaliser les travaux que depuis le voisin fait l’objet d’une servitude de tour d’échelle.

Le droit à la servitude de tour d’échelle n’est valable que pour les travaux de réparation et d’entretien. La jurisprudence la réserve pour des constructions déjà existantes, car ces travaux peuvent porter atteinte à l’état de la propriété. Même si l’option choisie rend le projet onéreux, il n’est pas recommandé de demander la servitude de tour d’échelle, s’il est encore réalisable depuis chez soi. Par contre, si la valeur du projet ne compense pas les coûts de sa réalisation, le constructeur peut demander la servitude de tour d’échelle. Le voisin commet alors un abus de droit s’il s’oppose à la servitude de tour d’échelle.

Les travaux non inclus dans la servitude de tour d’échelle

Du fait des dérangements qu’elle peut causer aux voisins, le droit à la servitude de tour d’échelle exclut la construction de nouvelle maison. Cette interdiction concerne surtout la transformation d’un garage ou d’une grange en habitation. Ce type d’édification n’est pas considéré comme étant des travaux indispensables pour l’entretien de la maison.

Si le constructeur ne trouve aucune autre alternative à part la servitude de tour d’échelle, il faut bien définir les modalités de passage, la marge d’empiétement et la durée des travaux. L’accès à la propriété voisine ne doit pas causer un dérangement excessif et des gênes pour eux. En cas de dégâts lors des travaux (clôture abîmée ou gazon endommagé), le constructeur de la maison propose une indemnisation en fonction de l’incident.

Comment demander la servitude du tour d’échelle ?

En cas de nécessité, la servitude du tour d’échelle doit se faire de façon amicale. Le constructeur demande au préalable l’accord du propriétaire voisin. Cependant, les ententes verbales ne suffisent pas. L’idéal serait de l’établir à l’écrit pour éviter toute sorte de conflits et préciser la nature des travaux, leurs durées et les éventuels dédommagements. Si des dégâts non négligeables ont été causés après les travaux, il faut prévoir des indemnités de trouble de jouissance.

Après cette étape, une constatation de la propriété avant et après les travaux est nécessaire. Cette étude des lieux servira de repère pour remettre le terrain à son état initial et anticiper certains coûts de réparation. Dans certains cas, le droit à la servitude est inscrit dans le contrat d’habitation (le titre de propriété ou les codes de copropriété de l’immeuble). Avant l’acquisition ou la location, il suffit de lire attentivement le document pour s’informer des détails à connaître.

Et si le voisin refuse la servitude de tour d’échelle ?

Utile est de savoir que le voisin peut parfaitement s’opposer à la demande de la servitude. Ce refus peut survenir dans le cas où le voisin jugerait la réparation faisable depuis la maison du demandeur. Si les travaux ne sont pas dans les conditions définies par la Cour de cassation, il a aussi le droit de contester cette autorisation. Si la demande est justifiée, le constructeur envoie une requête écrite au voisin par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Il faudrait préciser dans la sollicitation qu’il s’agit de travaux importants pour l’entretien de l’immeuble et même pour le voisinage en entier.

Si le refus persiste, il est conseillé de faire appel à un conciliateur de justice. Les accords pacifiques étant tenus en échec, seul le juge dispose du pouvoir nécessaire pour déterminer la nécessité réelle des travaux et la pertinence de la servitude de tour d’échelle. Si ces travaux causent d’énorme tapage, le refus peut être maintenu. Seule une indemnisation précisée dans les accords écrits résout ce problème. Dans ce cas, le demandeur de servitude doit se référer au tribunal de grande instance ou TGI. Il s’agit d’une procédure d’urgence où la décision du juge sera rapide. L’intervention d’un avocat n’est pas nécessaire : un conciliateur suffit à défendre les intérêts du demandeur et du propriétaire voisin.

Que contient l’accord écrit effectué entre les voisins ?

Établir un accord écrit entre les voisins pour une servitude de tour d’échelle est toujours important. Cela permet de définir toutes les conditions du droit de passage, en plus d’éviter les conflits. Pour être valide, cet accord doit contenir :

• La durée des travaux dans la propriété,
• Les personnes pouvant accéder à la propriété,
• Les précautions à prendre pour éviter la dégradation des lieux,
• L’indemnité à prévoir pour les réparations en cas de dégâts et pour la privation de jouissance du terrain.

La démarche écrite est surtout nécessaire si la construction nécessite l’usage de grosses machines. Dans ce cas, il faut faire appel à un huissier. Ce dernier effectue un constat des lieux et détermine la valeur des dédommagements à prévoir.