Étude de sol lors de la vente d’un terrain : un diagnostic obligatoire

Pour un projet de vente ou d’achat de terrain, effectuer un diagnostic géotechnique du sol est obligatoire. Cette étude a été imposée par la loi Elan depuis 2020 en tant qu’obligation, annexée dans l’acte de vente. Il s’agit d’une étude qui ne concerne que quelques catégories de sol. Il convient alors de déterminer au préalable la nature du sol avant d’effectuer ces travaux d’étude.

Étude de sol : les raisons de le réaliser

Compte tenu de sinistres liés à la sécheresse et aux facteurs climatiques, effectuer une étude de sol devient une obligation pour tout propriétaire de terrain. Ces dommages naturels touchent en grande partie les sols argileux par le phénomène de retrait-gonflement. La saison de pluie et les fortes sécheresses provoquent cet évènement géologique. À noter que cette phase concerne précisément les propriétés mises en vente.

Faire un diagnostic géotechnique permet de définir les caractéristiques géologiques du terrain et éloigne tous les risques liés aux désordres édaphiques. Ces risques géotechniques concernent les maisons individuelles situées dans des zones climatiques variables, notamment si celle-ci ne dispose pas d’une fondation spécifique. Le projet de construction peut même être obstrué.

Le résultat de l’étude géotechnique remis au nouvel acquéreur sert de document de base dédié à l’informer des risques pouvant survenir sur le terrain. Avant de commencer l’ouvrage, un constructeur établit les plans de la maison en fonction des résultats du diagnostic. Un expert en bâtiment saura adapter la structure de la maison en cas de mouvement différentiel constaté sur le terrain.

Ces études serviront à limiter les désordres géologiques et les variations de la teneur en eau sur le terrain ainsi qu’à protéger l’environnement. Avant de procéder à la construction d’un nouveau bâtiment, il convient de trouver la bonne technique d’assainissement et de réduction des échanges thermiques ou d’humidité. Un rapport sur l’état du sol fournit tout ce qu’il y a à savoir sur la propriété et permet de sécuriser les résidents de la nouvelle maison.

Les terrains concernés par ce diagnostic obligatoire

Seuls les terrains constructibles se trouvant dans une zone à sol argileux font l’objet d’une étude géotechnique obligatoire. Les sols argileux étant fragiles et susceptibles de causer d’énormes risques, il faudrait prévenir les acheteurs d’éventuels contraintes et problèmes avant la construction. Cette fragilité du sol engendre un phénomène de gonflement et de retrait, voire des fissures pendant la construction de la maison.

Si vous prévoyez proposer votre terrain aux sols argileux à la vente, sachez qu’il existe quatre degrés d’exposition. Il s’agit de l’aléa fort, de l’exposition moyenne, de l’aléa faible et de la zone non exposée. Les deux premiers degrés font l’objet d’une obligation de diagnostic géotechnique.

Que la vente du terrain ait lieu directement entre le vendeur et l’acheteur ou par le biais du constructeur dans le cadre du CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le propriétaire remplit ce devoir. Sans ce rapport de diagnostic réalisé par un bureau d’étude, l’acte de vente ne peut pas être délivré.

Que contient une étude de sol ?

Pour un projet de vente de terrain dédiée à la construction de maison, il existe deux types d’étude de sol à effectuer.

L’étude de sol préalable

Cette phase détermine les risques géotechniques auxquels le terrain est exposé. L’étude de sol préalable permet de prévenir les futurs acheteurs des risques de phénomènes géologiques dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Le diagnostic consiste à connaitre les procédures adéquates lors d’une construction sur la propriété pour pouvoir éditer un devis précis. Le vendeur a l’obligation de faire réaliser cette étude lorsque la vente du terrain en sol argileux se fait directement entre lui et l’acheteur.

L’étude de sol de conception

Il s’agit de l’étude à faire si l’acheteur a un projet de construction de maison sur le terrain argileux à forte exposition aux risques. Dans ce cas, le propriétaire du terrain effectue une étude et donne le rapport au constructeur. Ce dernier se base alors sur les résultats de l’étude pour établir les plans de la maison tout en tenant compte de la nature du sol. Le constructeur adapte également l’emplacement et les caractéristiques du bâtiment selon l’importance du risque et la nature du sol.

Dans certains cas, le vendeur omet de fournir le résultat de l’étude géotechnique de conception aux constructeurs. Ils s’engagent alors à édifier le bâtiment tout en respectant les normes imposées et les techniques de construction à entreprendre selon le type de sol.

Les étapes d’une étude de sol

L’étude de sol requiert la réalisation de diverses analyses sur un échantillon issu de plusieurs mètres de profondeur. Seul un bureau d’étude géotechnique dispose de matériels et de savoir-faire nécessaire à l’examen de ces éléments. Après avoir fait le sondage, le bureau d’étude peut enfin passer aux étapes de diagnostic géotechnique obligatoires. Avec l’intervention de géotechnicien, l’étude de sol se déroule en quatre phases.

L’étude des documents géotechniques relatifs au terrain

Il s’agit d’une étude généralisée basée sur un cadastre ou du plan de masse. Aussi appelée étude de site, cette phase consiste en l’analyse théorique du sol.

Recueil d’échantillons géologiques

Cette analyse consiste à utiliser une tractopelle, un engin qui creuse dans le but de collecter des échantillons de terre selon une profondeur bien déterminée.

Tests de la résistance des sols

Cette étape est la base même de l’étude de sol. Une équipe de géotechnicien du bureau d’étude effectue plusieurs séries de tests avec de la pelle, des marteaux piqueurs et des poids afin d’observer la capacité du sol à supporter des charges lourdes. Dans cette phase, il faut aussi vérifier la réaction du sol aux gros engins.

L’analyse des échantillons en laboratoire

Elle permet de déterminer la teneur en eau du sol et de dater les sécheresses qui s’y sont survenues. L’analyse permet aussi de déterminer les caractéristiques géologiques du terrain.

Une fois toutes ces étapes effectuées, le bureau d’étude rédige un rapport sur le sondage du sol. Ce résultat comprend les recommandations sur les fondations et les techniques de construction de maison adaptée au terrain.

Le prix d’une étude de sol

Si le terrain fait partie des zones à fort risque, l’étude de sol devra coûter entre les 500 et 1000 euros. Après de négociations de vente entre l’acheteur et le vendeur, ce dernier prend en charge l’étude de sol et la considère comme étant des prémices de type G1. Cette étude de type G1 permet de déterminer les problèmes géotechniques du terrain et de définir l’approche technique adaptée à la construction. Dans ce cas, le devis de l’étude ne coûte qu’aux environs de 500 euros.

L’étude de sol de conception ou de type G2 est effectuée dans le cas où la vente se fait par l’intermédiaire d’un constructeur pour la construction de maison individuelle. Ce diagnostic implique la conception des plans du bâtiment selon les caractéristiques du sol et les règles de constructions qu’il faut suivre. Le prix de l’étude de sol de type G2 avoisine les 1 000 euros. Elle est généralement incluse dans les coûts totaux du projet.